Jak zalegalizować domek letniskowy?

Czy wybudowany bez pozwolenia bądź zgłoszenia dom letniskowy można zalegalizować? Choć mamy w takim przypadku do czynienia z samowolą budowlaną, okazuje się, że da się uniknąć rozbiórki! Legalizacja domku letniskowego jest procesem długim i relatywnie drogim, ale w większości wypadków kończy się sukcesem. Jak zalegalizować domek? Wyjaśniamy!

Kiedy domek letniskowy jest samowolą budowlaną?

Domki letniskowe o powierzchni zabudowy do 35 m², a od 2022 roku – także do 70 m², wymagają obecnie tylko zgłoszenia w starostwie powiatowym, jednak przez wiele lat budowa takich obiektów wiązała się z koniecznością uzyskania pozwolenia.

Pozostające więc od lat w rodzinie czy nabywane z rynku wtórnego domki letniskowe często okazują się przejawem samowoli budowlanej – zostały postawione bez pozwolenia lub zgłoszenia bądź też wbrew decyzji odpowiedniego organu administracyjnego. Za samowolę budowlaną uznaje się również prowadzenie prac przy budowie domku letniskowego bez uprzedniego dopełnienia formalności.

Czym grozi samowola budowlana?

19 września 2020 roku weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego, która nieco zliberalizowała sankcje grożące za dopuszczenie się samowoli budowlanej. Usunięto art. 90, który wskazywał, że samowola budowlana jest przestępstwem, za które grozi kara grzywny, ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności do 2 lat. Obecnie orężem prawa w walce z samowolą budowlaną są więc „tylko” nakazy rozbiórki i surowe kary finansowe.

Decyzję co do tego, czy dany obiekt jest przejawem samowoli budowlanej, wydaje inspektor nadzoru budowlanego. Jeśli budynek został wybudowany bez pozwolenia lub zgłoszenia bądź wbrew decyzji organu administracyjnego, inspektor informuje jego właściciela o konieczności przeprowadzenia procedury legalizacyjnej. Jeśli ta nie zostanie zrealizowana lub obiektu nie będzie można zalegalizować, to organ wydaje nakaz rozbiórki.

Jak przebiega legalizacja domku letniskowego?

Jeśli okaże się, że jesteśmy właścicielami domku letniskowego będącego przejawem samowoli budowlanej, czyli wybudowanego z naruszeniem prawa, powinniśmy jak najszybciej zgłosić się z tym problemem do organu nadzoru budowlanego.

Dokumenty potrzebne do legalizacji samowoli budowlanej

Do zalegalizowania domku letniskowego niezbędne jest złożenie dokumentów:

• wniosku o legalizację samowoli budowlanej,
• zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz innymi aktami prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• oświadczenia o posiadanym prawie do nieruchomości na cele budowlane,
• projektu budowlanego w trzech kopiach i projektu technicznego w dwóch (dla budynków wymagających pozwolenia) lub projektu zagospodarowania działki bądź terenu (dla budynków niewymagających pozwolenia na budowę).

Weryfikacja możliwości legalizacji samowoli budowlanej

Następnie organ nadzoru budowlanego sprawdza kompletność dokumentów legalizacyjnych, w tym także projektu budowlanego, oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Jeśli pojawią się nieprawidłowości formalne, organ wzywa inwestora do uzupełnienia ich w wyznaczonym terminie.

Jeśli organ nadzoru budowlanego nie stwierdzi nieprawidłowości, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej, a po jej uiszczeniu wydaje decyzję o legalizacji, która zatwierdza projekt budowlany i projekt zagospodarowania działki lub – jeśli budowa nie została jeszcze zakończona – zezwala na jej wznowienie.

Jeżeli organ nadzoru budowlanego nie uzna za możliwą legalizację samowoli budowlanej, to nakazuje rozbiórkę obiektu. Uiszczona już opłata legalizacyjna podlega zwrotowi w terminie do 30 dni od wykonania rozbiórki budynku. Zwykle organ nie wydaje decyzji o legalizacji samowoli, jeśli:

• wniosek nie został złożony w wymaganym terminie,
• wniosek został wycofany przez inwestora,
• nie przedłożono w wyznaczonym terminie dokumentów legalizacyjnych;
• nie wykonano postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,
• nie uiszczono opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie,
• kontynuowano budowę pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Czym jest uproszczona legalizacja domku letniskowego?

Polskie prawo przewiduje także realizację uproszczonej procedury legalizacyjnej, jeśli od zakończenia budowy domku letniskowego minęło co najmniej 20 lat. W takim wypadku formalności są ograniczone i sprowadzają się do przedstawienia ekspertyzy technicznej potwierdzającej bezpieczeństwo użytkowania.

Przedłożyć należy również oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością oraz geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu. Jeśli organ nie stwierdza nieprawidłowości, legalizuje domek letniskowy. Nie uiszcza się opłaty legalizacyjnej.

Czy samowola budowlana może się przedawnić?

Przedawnienie samowoli budowlanej nie jest możliwe – czyli niezależnie od okresu, jaki upłynął od zakończenia nielegalnej budowy, właścicielowi nadal grożą sankcje. W przypadku „wiekowych” budynków może okazać się trudne ustalenie, czy zostały wybudowane zgodnie z prawem, czy też nie, co może przemawiać na korzyść inwestora.

Ile kosztuje i trwa legalizacja domku letniskowego?

Opłata legalizacyjna jest naliczana według wzoru określonego w Prawie budowlanym. Stawka 500 zł jest mnożona przez 50 i przez właściwy współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości. Dla domku letniskowego może wynieść nawet 25 tysięcy złotych! Można natomiast starać się o częściowe umorzenie tej kwoty, lecz sprawa jest rozpatrywana indywidualnie.

W przepisach dotyczących procedury legalizacyjnej nie podano terminu, w którym organ zobowiązany jest zakończyć postępowanie. Niektóre organy stosują przepisy KPA, według których sprawy rozpatrywane są bez zbędnej zwłoki – w ciągu jednego bądź dwóch miesięcy.

Legalizacja domku letniskowego zwykle kończy się powodzeniem, a widmo rozbiórki obiektu oddala się na zawsze. Mimo to zabiera sporo czasu i energii, i słono kosztuje. Stawiając domek letniskowy, warto więc zdecydować się na wariant „na zgłoszenie”, dopiąć minimum formalności i cieszyć błogim spokojem, którego nie zmącą myśli o surowych konsekwencjach prawnych!

Partnerem wpisu jest Drewnolandia – producent domków drewnianych letniskowych i całorocznych.